Główny wątek powieści to miłość Stanisława Wokulskiego (zubożałego szlachcica) - kupca do Izabeli Łęckiej - arystokratki. Wokulski zgromadził majątek podczas wojny rosyjsko-tureckiej. Akcja powieści rozpoczyna się, kiedy wraca do Warszawy, by już otwarcie ubiegać się o względy swojej ukochanej - panny Łęckiej. Jest ona niestety kobietą niezdolną do odczuwania głębszych uczuć, liczą się dla niej jedynie pieniądz i luksus. Jest gotowa sprzedać się za te wartości bogatemu i staremu arystokracie. Nie dopuszcza myśli o małżeństwie z Wokulskim, bo jest on w jej mniemaniu człowiekiem z niższej warstwy społecznej (pochodzi co prawda z rodziny szlacheckiej, ale został kupcem). Historia miłosna kończy się katastrofą - Wokulski znika w tajemniczych okolicznościach (istnieją przypuszczenia, że popełnił samobójstwo), a Izabela wstępuje do klasztoru.

Cel napisania utworu określił sam pisarz: „przedstawić naszych polskich idealistów na tle społecznego rozkładu”. Akcja powieści rozgrywa się w końcu lat 70. XIX w. (a dokładnie między styczniem 1878 a październikiem 1879). Prus opisał w powieści sylwetki trzech idealistów (ludzi, którzy swoje życie podporządkowali konkretnej idei): Rzeckiego (idealistę pracy - człowieka niezwykle sumiennego, dokładnego, który poświęcił życie pracy jako subiekt), Wokulskiego (idealistę miłości - który w pewnym momencie życia wszystko podporządkował miłości do kobiety, bo w tej miłości odkrył sens życia), Ochockiego (idealistę nauki - który poświęca się bez reszty doświadczeniom, badaniom naukowym w celu zbudowania maszyny latającej). Tom I

1878 r. Warszawa - w jednej z jadłodajni toczy się rozmowa o Wokulskim: był subiektem w piwiarni Hopfera, uparcie się uczył, wziął udział w powstaniu styczniowym, za co został zesłany na Syberię. Potem ożenił się z Małgorzatą Minclową (wdową po właścicielu sklepu), został wdowcem i wyjechał do Turcji, gdzie powiększa majątek.
Ignacy Rzecki prowadzi sklep Wokulskiego, który ten odziedziczył po Minclowej.
Pamiętnik starego subiekta (dzieje Rzeckiego): dzieciństwo, praktyka w galanteryjnym sklepie Mincla, praca w sklepie.
Powrót Wokulskiego do Warszawy - dziesięciokrotnie powiększył majątek zmarłej żony.
Trudna sytuacja majątkowa Łęckich. Izabela sprzedaje srebrną zastawę, którą podobnie jak weksle ojca, kupuje Wokulski. Dumna i próżna panna przeczuwa, że Wokulski chce się starać o jej rękę.
Panna Łęcka udaje się do sklepu Wokulskiego. Traktuje go lekceważąco - jest przecież kupcem. Wokulski rozmyśla nad obłudą i zakłamaniem arystokracji.
Wokulski pomaga Wysockiemu, jego sklep odwiedzają jednocześnie hrabia i hrabina Krzeszowscy, którzy pozostają w separacji.
Święta wielkanocne. W kościele św. Józefa na Krakowskim Przedmieściu odbywa się kwesta, w której bierze udział panna Izabela.
Na przyjęciu w kręgu arystokracji Stanisław spotyka Izabelę. Jej osoba i majątek są tematem większości rozmów. Wokulski nie czuje się dobrze w dusznej atmosferze salonów.
Pamiętnik starego subiekta (wspomnienia Rzeckiego na temat kampanii węgierskiej): Wiosna Ludów, Rzecki wraz z przyjacielem, Augustem Katzem, walczą na Węgrzech. Katz popełnia samobójstwo, Rzecki wraca do Warszawy. Wokulski zakłada nowy sklep, którego prowadzenie powierza Rzeckiemu.
Wokulski na spotkaniu grupy bogatych szlachciców i kupców, rozmawiają o założeniu spółki handlowej.
Stanisław decyduje się kupić za zawyżoną cenę kamienicę Łęckich.
Wokulski jest coraz bardziej zakochany w Izabeli. Aby nie zostać wyśmianym w towarzystwie, uczy się języka angielskiego. W końcu zostaje zaproszony na obiad do Łęckich.

Tom II

Przygotowania Wokulskiego do wizyty u Łęckich. W końcu ich odwiedza. Mimo że celowo popełnił kilka gaf, zauważa, że dla pana domu jego osoba ma duże znaczenie. Izabela robi mu kilka zwierzeń. W końcu Łęccy zapraszają pana Stanisława na wspólną wycieczkę do Paryża.
Wokulski pomaga potrzebującym: Obermanowi, Marii, potem spotyka się z Izabelą.
Do Warszawy przyjeżdża na występy śpiewak Rossi. Izabela jest nim zachwycona. Aby zrobić jej przyjemność, Wokulski obsypuje Rossiego kwiatami i prezentami.
Wokulski kupuje kamienicę Łęckich za zawyżoną cenę 90 tys. rubli. Łęcki jest zawiedziony, co dowodzi całkowitej ignorancji w sprawach interesów, myślał, że uda mu się uzyskać ze sprzedaży 120 tys. rubli.
Rzecki dowiaduje się o celu wszystkich działań Wokulskiego. Tymczasem do Łęckich przybywają wierzyciele. Izabela jest zmuszona wezwać Wokulskiego, aby uregulował należności.
W międzyczasie Łęccy dowiadują się o zawyżeniu ceny kamienicy. Unoszą się honorem i ozięble traktują Stanisława.
Izabelę odwiedza Starski - młody hulaka i utracjusz - planują wspólne wakacje. Rozmawiają w języku angielskim w obecności Wokulskiego, który rozumie każde słowo i bardzo cierpi.
Pamiętnik starego subiekta (dzieje Wokulskiego): Wokulski wyjeżdża do Paryża. Wspomnienia: pobyt Stanisława u Hopfera - upór w zdobywaniu wiedzy, uczestnictwo w powstaniu, pobyt w Irkucku, powrót do Warszawy i kłopoty ze znalezieniem pracy, ślub z Minclową, jej śmierć, spotkanie z Izabelą w teatrze, całkowita zmiana.
Pamiętnik starego subiekta: Rzecki odwiedza mieszkańców kamienicy kupionej przez Wokulskiego. Poznaje panie Jadwigę Misiewiczową i Helenę Stawską.
Wokulski w Paryżu. Spotyka tu swego przyjaciela Suzina i genialnego chemika, prof. Geista, który namawia go, aby poświęcił się nauce.
Powrót do Warszawy i wyjazd do Zasławka na zaproszenie prezesowej Zasławskiej. Spotkanie z Izabelą, nadzieje na związek z ukochaną kobietą.

Tom III

Pamiętnik starego subiekta: 1879 r., opis stosunków panujących w kamienicy kupionej przez Wokulskiego, charakter baronowej Krzeszowskiej.
Pamiętnik starego subiekta (historia procesu o lalkę): Krzeszowska odkupuje od Wokulskiego kamienicę. Wytacza Stawskiej proces o lalkę i przegrywa go. Rzecki planuje ożenić Wokulskiego ze Stawską.
Izabela zaczyna traktować Wokulskiego jako kandydata na męża. Krzeszowscy godzą się. W Algierze zostaje odnaleziony mąż pani Stawskiej.
Wokulski wraz z Łęcką i Starskim jadą do Krakowa. Umizgi Starskiego i swobodne zachowanie Łęckiej sprawiają, że Stanisław opuszcza ich i zamierza popełnić samobójstwo.
Wysocki ratuje Wokulskiemu życie. Bohater wraca do Warszawy. Wycofuje się z interesów, popada w apatię. W końcu wyjeżdża do Moskwy.
Pamiętnik starego subiekta: Rzecki choruje. Wśród mieszkańców Warszawy narasta niechęć do Żydów.
Umiera Łęcki, ojciec Izabeli. Wraca Wokulski, który wysadza ruiny zamku w Zasławku, a następnie znika: nie wiadomo, czy popełnił samobójstwo, czy też żyje. Umiera Rzecki. Izabela postanawia zostać zakonnicą.