Ziemiańskie pochodzenie i lata nauki Zenona. Nowe spojrzenie bohatera na rodziców i sytuację panującą w domu rodzinnym. Warszawska znajomość z Elżbietą Biecką, krewną pani Cecylii Kolichowskiej. Kilka lat później: imieniny u pani Kolichowskiej, kontrast pomiędzy młodością i świeżością Elżbiety a starością przyjaciółek pani Cecylii. Uczucie panny Bieckiej do rotmistrza Awaczewicza i utrata złudzeń co do szczerości męskich uczuć. Powrót Zenona z Paryża, wakacje w Boleborzy; poznanie Justyny Bogutówny, romans z dziewczyną. Zenon udaje się po pomoc finansową do radcy Czechlińskiego. Spotkanie z Elżbietą Biecką - narodziny uczucia. Wyjazd bohatera do Paryża w celu ukończenia studiów. Elżbieta zostaje prawą ręką pani Kolichowskiej, w rzeczywistości sama zajmuje się sprawami dotyczącymi kamienicy, wyręczając ciężko już chorą panią Cecylię. Choroba Bogutowej, matki Justyny, przenosiny do Warszawy, śmierć starej służącej. Powrót Zenona do kraju. Spotkanie z Justyną i odnowienie romansu. Zenon zostaje redaktorem „Niwy” - czasopisma, które podlegało, bezpośrednio radcy Czechlińskiemu. Od tej pory Ziembiewicz zaczyna kroczyć drogą kompromisu. Przedłużający się romans z Justyną, a jednocześnie uczuciowe deklaracje składane Elżbiecie, która zostaje jego narzeczoną. Wiadomość o tym, że Justyna spodziewa się dziecka. Pomoc finansowa. Zgoda dziewczyny na zabieg przerwania ciąży. Kolejne stopnie kariery Ziembiewicza. Zostaje prezydentem miasta. Zenon wyznaje Elżbiecie swój romans z Justyną. Biecka spotyka się z Bogutówną i decyduje się na rozstanie z narzeczonym. Wyjazd Bieckiej do matki. Pojednanie z Zenonem. Wspólna decyzja pomocy Justynie. Ślub Ziembiewiczów. Pogarszający się stan Justyny. Do kraju wraca z kuracji syn pani Kolichowskiej - Karol Wąbrowski, następuje jego pojednanie z matką. Wzrasta popularność Zenona wśród mieszkańców miasta. Pojawiają się jednak również pierwsze trudności. Umiera Cecylia Kolichowska. Choroba Justyny związana z niedawnym zabiegiem aborcji. Bogutówna obwinia Zenona za swoje nieszczęścia. Z powodu wciąż pogarszających się warunków bytowych wybuchają demonstracje robotnicze. Zenon wydaje rozkaz strzelania do demonstrantów. Justyna, powodowana cierpieniem i chęcią pomszczenia swoich krzywd, oblewa twarz Ziembiewicza kwasem solnym. Zenon ślepnie. Jest załamany. W końcu popełnia samobójstwo.