Specjalność: WYCENA I GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI

1. Proszę scharakteryzować pojęcie mienia.

Mienie - oznacza własność i inne prawa majątkowe - aktywa majątkowe. Mienie obejmuje wszystkie prawa podmiotowe majątkowe. Pasywa czyli długi nie wchodzą w skład mienia, ale ciążą na majątku. Każdy podmiot ma w zasadzie jeden majątek.

2. Źródła i zasoby informacji i sposób ich wykorzystywania w wycenie nieruchomości.

księga wieczysta - Księgi wieczyste są to urzędowe rejestry ujawniające ogół praw do nieruchomości. Księgi są związane z ewidencją gruntów i budynków, mówią także o stanie prawnym nieruchomości. Zadaniem ksiąg wieczystych jest regulowanie stanu prawnego nieruchomości i zabezpieczenie obrotu nieruchomościami. Księgi wieczyste prowadzi się, aby ustalić stan prawny nieruchomości. Składają się one z 4 działów: I - oznaczenie nieruchomości oraz wpis praw związanych z jej własnością; II - wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego; III - wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek; IV - wpisy dotyczące hipotek. kataster nieruchomości (EGiB) - ewidencja gruntów i budynków - systematycznie aktualizowany, jednolity dla całego kraju zbiór informacji na temat gruntów, budynków, lokali, a także na temat ich właścicieli i innych osób (fizycznych bądź prawnych), które nimi władają. EGiB jest prowadzony przez starostów powiatowych na podstawie poniższych przepisów:

1. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. 2000 nr 100, poz. 1086)

2. Rozporządzenie ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z dnia 29.03.2001 w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. 38 poz. 454)

3. Rozporządzenie Ministrów Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 17 grudnia 1996 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
   miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - gminny przepis ustalający przeznaczenie terenu (funkcje) oraz zasady jego zagospodarowania. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Plan miejscowy stanowi podstawę do wydawania zaświadczeń o przeznaczeniu terenu (np. przeznaczenie pod funkcję usługową bądź mieszkalną), a także różnorodnych decyzji odnośnie do wykonywania obiektów budowlanych, odbudowy tych obiektów, ich nadbudowy, rozbudowy i zmiany sposobu użytkowania. mapa zasadnicza - mapa ta jest opracowaniem kartograficznyjm, które zawiera informacje na temat rozmieszczenia ogólnogeograficznych obiektów i elementów EGiB - ewidencji gruntów i budynków - jak również uzbrojenia terenu. Mapa zasadnicza podlega aktualizacjom: okresowej i bieżącej.

5. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych: cel, funkcja, zakres.

Standardy zebrane zostały w siedmiu grupach i stąd taka, a nie inna ich numeracja. Liczba rzymska oznacza przynależność do określonej grupy, a liczba arabska kolejny standard w grupie. Cele standardów - Zasadnicza rola standardów zawodowych polega na ujednoliceniu praktyki zawodowej rzeczoznawców. Bardzo ważną sprawą jest przystosowanie się Polski do europejskich reguł gry w tej dziedzinie. Stąd już obecnie nasze krajowe standardy wzorowane są na tych zagranicznych (TEGoVA), tak w zakresie obszarów tej regulacji, jak i przyjęcia pewnych pryncypiów (np. wartość rynkowa). Kolejnym, bardzo ważnym, celem standardów jest wpływanie na wzajemne relacje pomiędzy rzeczoznawcą majątkowym i zamawiającym wycenę. Zamawiający musi wiedzieć, czego może oczekiwać od rzeczoznawcy majątkowego, a rzeczoznawca powinien już w umowie z zamawiającym wskazać, że wycena zostanie wykonana zgodnie ze standardami zawodowymi. W operacie szacunkowym, będącym rezultatem wykonanej pracy, rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest zamieścić klauzulę o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie ze standardami zawodowymi. Jest to zabezpieczeniem zarówno interesów zamawiających wyceny, jak i rzeczoznawców majątkowych. Obie strony ustalają w ten sposób zespół norm, przy pomocy których będzie oceniana wykonana praca. Standardy zawodowe będą miały zapewne także duży wpływ na ukształtowanie się odpowiedzialności cywilnoprawnej rzeczoznawców i zasad ubezpieczenia od tej odpowiedzialności (31.12.2000 r. wchodzą w życie obowiązkowe ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej dla rzeczoznawców majątkowych). I wreszcie - odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców. To standardy zawodowe pozwalają na dokonanie oceny działalności konkretnego rzeczoznawcy przy zastosowaniu jednolitych, zobiektywizowanych kryteriów.

4. Wyjaśnij na kilku przykładach, dlaczego rynek nieruchomości jest z ekonomicznego punktu widzenia rynkiem niedoskonałym.

charakterystykę ekonomiczną rynku ( np. płynność, potencjał inwestycyjny , bezrobocie )

Rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym, o niedoskonałości decyduje:

1. stałość nieruchomości
2. wrażliwość wartości nieruchomości na zmiany w otoczeniu
3. powstawanie zachowań spekulacyjnych i monopolistycznych
4. kapitałochłonność transakcji
5. rzadkość zawieranych transakcji
6. często nierracjonalne zachowania kupujących i sprzedających – decyzje nie podejmują wyłącznie w oparciu o ceny, ale modę, sąsiedztwo, tradycję czy reklamę
7. brak przejrzystej informacji o transakcjach ze względu na ich poufność, zebranie informacji o rynku jest trudne i kosztowne
8. niedoinformowanie uczestników transakcji co do cen nieruchomości
9. różnorodność nieruchomości – brak porównywalności nieruchomości
10. wartość podaży nieruchomości w krótkim okresie
11. wpływ sposobu użytkowania
12. zróżnicowany sposób finansowania transakcji na rynku nieruchomości

Cechy rynku nieruchomości

2. Niedoskonałość rynku nieruchomości Rynek doskonały to rynek spełniający następujące warunki:

• homogeniczność (jednorodność) produktów - w przypadku produktów jednorodnych o decyzji zakupu decyduje cena,
• pełny dostęp do informacji (przejrzystość rynku),
• duża liczba kupujących i sprzedających - żaden uczestnik nie ma wpływu na cenę,
• swoboda wejścia i wyjścia (brak barier). O niedoskonałości rynku nieruchomości decydują m.in. następujące cechy:
• stałość w miejscu,
• wrażliwość wartości nieruchomości na zmiany w otoczeniu,
• zachowania spekulacyjne i monopolistyczne,
• nieracjonalne zachowania kupujących i sprzedających (na decyzje wpływają często inne czynniki niż cena),
• utrudniony dostęp do informacji,
• niedoinformowanie uczestników transakcji,
• stałość podaży w krótkim okresie,
• wpływ sposobu użytkowania na wartość,
• zróżnicowany sposób finansowania transakcji na rynku nieruchomości.

5. Wyjaśnij, na czym polega lokalny charakter rynku nieruchomości.

Lokalny charakter nieruchomości spowodowany jest unikalnością samych nieruchomości. Konkurencja na tym rynku ma charakter zdecydowanie lokalny, obejmujący najczęściej zakres jednego miasta, a nawet konkretnych dzielnic. Konieczny jest również osobisty kontakt kupującego ze sprzedającym. Cecha ta traci na znaczeniu w przypadku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych, dla których rynek często ma większy zasięg.

6. Omów i wyjaśnij różnice pomiędzy wartością, ceną i kosztem.

Cena jest uzależniona od wartości ale i od uwarunkowań np. wymuszonej sprzedaży, koszt jest zależny od ceny jaką należy zapłacić i wysokości obciążeń związanych z przeprowadzaniem transakcji. Cena (łac. pretium) (prawo) - nazwa świadczenia kupującego w umowie sprzedaży: kwota pieniężna ustalona jako ekwiwalent nabywanej rzeczy. Cena jest więc zawsze kwotą pieniężną, co nie wyklucza możliwości zaliczenia na jej poczet świadczeń niepieniężnych. Dopuszczalne jest również określenie ceny poprzez wskazanie podstaw do jej ustalenia (art. 536 Kodeksu cywilnego). W myśl zasady walutowości, ustanowionej przez art. 358 § 1 kc, na obszarze Polski cena winna zostać wyrażona w pieniądzu polskim. W braku odmiennej umowy stron zapłata ceny powinna nastąpić jednocześnie z przeniesieniem własności sprzedawanej rzeczy. Cena (ekonomia) - ilość pewnego dobra (najczęściej pieniądza), za przyjęcie której sprzedający jest gotów zrzec się swoich praw do danego dobra, lub też kupujący jest gotów ją kupić, aby do tego dobra nabyć prawa. Cena może dotyczyć m.in. towaru lub usługi. Według większości teorii ekonomicznych cena równa się wartości danego dobra. W praktyce jest to kwota żądana, oferowana lub płacona za towar lub usługę. Według szkoły austriackiej wartość nie jest wielkością obiektywną i taka równość nigdy nie zachodzi, gdyż wtedy nigdy nie doszłoby do wymiany (każda strona musi bardziej wartościować to co otrzymuje od tego co daje w zamian). Poniżej inne definicje ceny: • Cena - wstępnie ustalona zapłata za określone świadczenia, • Cena - koszt, który musi być poniesiony w momencie zakupu, • Cena - wyrzeczenie poniesione przez korzystającego w celu otrzymania wartości, którą wyrób lub usługa reprezentuje, • Cena - cokolwiek z czego dana osoba musi zrezygnować w zamian za jednostkę nabywanego dobra, • Cena - pieniężny wyraz wartości. Ceny są podstawowym instrumentem mechanizmu rynkowego kształtującego równowagę rynkową. Spełniają dwie podstawowe funkcje: informacyjną i motywacyjną (bodźcową). Informują one wszystkie podmioty gospodarcze o aktualnych warunkach zawierania transakcji kupna - sprzedaży, o relacji pomiędzy popytem i podażą. Ich poziom i zmiany są podstawą podejmowania przez podmioty gospodarcze decyzji o kontynuacji lub zmianie swojego zachowania w procesie gospodarowania, przystosowaniu do zmieniających się warunków rynkowych. Wartość - w rozumieniu ekonomii nie jest pojęciem jednoznacznym. Na przykład: w wycenie nieruchomości używane jest często jako pojęcie w powiązaniu z jakimś przymiotnikiem, np. wartość rynkowa, odtworzeniową, aktualna, bieżąca, rzeczywista itp. Zdefiniowana wartość traktowana jest jako podstawa wyceny mienia. Definiowanie pojęcia wartości jest bardzo ważne w procesie wyceny, gdyż jasna i zrozumiała definicja zwiększa bezpieczeństwo obrotu rynkowego, obniża poziom ryzyka transakcji mieniem. Ma to szczególne znaczenie dla mienia o znacznej wartości, do którego zaliczyć można przedsiębiorstwa i jego składniki oraz nieruchomości. Na podstawie analizy różnych określeń wartości zamieszczonych w międzynarodowych standardach wyceny, a także polskich przepisach prawnych można przyjąć generalny podział wartości na dwa podstawowe typy: • wartość rynkową, • wartość odtworzeniowa. W ramach zaproponowanych typów wartości można wyróżniać różne rodzaje wartości rynkowej lub rodzaje wartości odtworzeniowej. Typ wartości rynkowej i typ wartości odtworzeniowej są to powszechne i uznawane podstawy wyceny mienia zarówno w Polsce jak również w innych krajach. Koszt - wyrażone w pieniądzu, celowe zużycie różnych zasobów rzeczowych, ludzkich i finansowych w związku z określoną działalnością. Koszty można podzielić z grubsza na następujące grupy:

• koszty poszukiwania informacji – potrzebne na sprawdzenie czy dane dobro jest dostępne na rynku, kto oferuje najlepsze warunki, etc. Są to typowe koszty badania rynku i planowania umów.
• koszty zawierania transakcji – potrzebne, aby doprowadzić do zaistnienia transakcji
• koszty kontroli – ponoszone na dopilnowanie, aby druga strona wywiązała się z warunków kontraktu. Mogą to być wszelkie koszty zarządzania, kontroli, monitorowania procesów i wyników, ubezpieczenia od strat spowodowanych korupcją i oportunizmem. Podział ten jest oczywiście bardzo umowny, w praktyce trudno jest rozdzielić jeden rodzaj kosztu od drugiego. Koszty transakcyjne stanowią podstawę dochodu prawników, instytucji finansowych, policji, przedsiębiorców, kierowników, urzędników. Cena zapłacona za nieruchomość staje się elementem kosztów kupującego.
• Cena jest miarą wartości ekonomicznej. Jednak (!):

1. Cena może ale nie musi być tożsama z wartością.
2. Cena podobnie jak wartość, może być ustalana na podstawie kosztów lub poprzez mechanizm rynkowy, czyli proces wzajemnego oddziaływania takich elementów rynku, jak popyt i podaż.
3. Między ceną a wartością mogą wystąpić odchylenia. Do ich powstania przyczyniają się m. in. takie czynniki jak:

• zmiany miedzy popytem a podażą,
• oddziaływanie czynników deformujących ceny, np. interwencjonizm władz czy wpływ monopolu,
• szczególne motywacje kupującego,
• forma obrotu – transakcja prywatna, przetarg ograniczony, nieograniczony, aukcja (licytacja),
• warunki transakcji – np. szybka sprzedaż,
• sztuka negocjacji (wartość często stanowi podstawę do negocjacji, w trakcie której dochodzi do ustalenia ceny),
• nieracjonalne zachowanie uczestników rynku (np. zachowanie snobistyczne).

7. Omów istotę inwestowania w nieruchomości i sposoby oceny jego efektywności. Nieruchomości uważa się często za inwestycje, na których nie można stracić. Nie jest tak do końca. Pamiętajmy, że nieruchomość to długoterminowy i procykliczny instrument inwestycyjny, silnie uzależniony od koniunktury. Przyjrzenie się elementarnym cechom nieruchomości tłumaczy ich niską płynność i zachowanie się cen. Podstawową cechą nieruchomości jest duża kapitałochłonność. W celu inwestowania na rynku nieruchomości konieczny jest kapitał o znacznej masie, nieporównywalnie większej niż ten potrzebny dla inwestycji kapitałowych. Deficytowość jest konsekwencją stałości, a właściwie, zmniejszania się zasobów gruntowych w wyniku rosnącej liczby mieszkańców Ziemi, a więc i rosnącego popytu na grunt. Cecha ta powoduje trwały, ale długookresowy wzrost wartości nieruchomości, jeśli ta ma walory inwestycyjne. Lokalizacja to geograficzne usytuowanie danej nieruchomości. Fizyczne położenie nieruchomości wiąże się z określonym, atrakcyjnym lub nieatrakcyjnym, otoczeniem nieruchomości oraz z dostępnością lub brakiem infrastruktury. Naniesienia to znajdujące się na działce gruntowej budynki i infrastruktura. Ich pojawienie się zwykle wiąże się ze wzrostem wartości całej nieruchomości. Trwałość oznacza niezniszczalność fizyczną gruntu oraz długowieczność naniesień. Cecha ta powoduje, że nieruchomość może służyć jako długotrwała inwestycja, ochrona kapitału oraz jako zabezpieczenie długoterminowych kredytów. Różnorodność oznacza, że nie spotkamy dwóch identycznych nieruchomości. Każda jest inna, niepowtarzalna i ma szereg indywidualnych cech. Nie ma takich samych nieruchomości ze względu na lokalizację, ale zwykle także zagospodarowanie działki i wykończenie. Niepodzielność nieruchomości oznacza brak możliwości rozdzielenia gruntu z istniejącymi na nim naniesieniami oraz niemożność fizycznego podzielenia samych obiektów na gruncie usytuowanych. Po wtóre, jest to niemożność lub duża trudność podzielenia kapitału zainwestowanego w nieruchomość. Istnieją nieruchomości niewykazujące tej cechy; można je podzielić na kilka mniejszych lub scalić kilka mniejszych. Stałość wynika ze specyfiki samego gruntu i/lub umiejscowionych na nim naniesień. Cecha ta oznacza, że nieruchomość umiejscowiona jest w jednym, określonym miejscu i przedmiotem transakcji są prawa dotyczące tej konkretnej nieruchomości.

8. Omów różnice pomiędzy wyceną nieruchomości a wyceną przedsiębiorstw.

Wycena nieruchomości gruntowych, lokalowych, zabudowanych Wyceny nieruchomości gruntowych, lokalowych oraz zabudowanych, które są przedmiotem obrotu na rynku najczęściej dokonuje się w podejściu porównawczym, metodzie porównywania nieruchomości parami lub metodzie korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomości „Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.” Wyróżnia się trzy metody podejścia porównawczego:  metoda porównywania parami  metoda korygowania ceny średniej  metoda analizy statystycznej rynku W przypadku nieruchomości zabudowanych, które ze względu na charakter działalności lub charakter zabudowy nie są przedmiotem obrotu na rynku dokonuje się odpowiednio wyceny gruntu dokonuje w podejściu porównawczych, natomiast wyceny naniesień w podejściu kosztowym. Zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomości „Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych”. W podejściu kosztowym wyróżniamy dwie metody:  metodę kosztów odtworzenia  metodę kosztów zastąpienia, oraz odpowiednio trzy techniki:  technikę szczegółowa,  technikę elementów scalonych,  technikę wskaźnikowa. Istnieje również możliwość oszacowania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym przy użyciu metody pozostałościowej, metody kosztów likwidacji lub metody wskaźnikowej gruntów. Dobór podejścia, metody oraz techniki zależy od przedmiotu i celu wyceny. Wycena przedsiębiorstw i spółek Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 3 czerwca 1997 r. w sprawie zakresu analizy spółki oraz przedsiębiorstwa państwowego, sposobu jej zlecania, opracowania, zasad odbioru i finansowania oraz , w razie spełnienia których można odstąpić od opracowania analizy (Dz. U. Nr 64 , poz. 408, zmiany Dz. U. Nr 77 Z 1999, poz. 866) obliguje do oszacowania wartości przedsiębiorstwa przy użyciu co najmniej dwóch metod wyceny, w szczególności spośród następujących:  metody zdyskontowanych przyszłych przepływów pieniężnych  metody odtworzeniowej  metody skorygowanych aktywów netto  rynkowej wartości likwidacyjnej  przy zastosowaniu mnożnika zysku Analizując materiały źródłowe wartość przedsiębiorstwa może być rozpatrywana w różnych aspektach. Oznacza to, iż źródeł jego wartości należy upatrywać w różnych jego elementach. W związku z tym wyróżnia się trzy podejścia do wartości przedsiębiorstwa oraz jego wyceny:  podejście majątkowe  podejście dochodowe  podejście mieszane Podejście majątkowe Jest to podejście historycznie najstarsze i wiąże wartość przedsiębiorstwa wyłącznie z jego materialną substancją. Jego wartość jest w tym ujęciu sumą wartości składników majątkowych, nie uwzględniającą ich zorganizowania umożliwiającego prowadzenie procesu produkcji. Podejście majątkowe nie różnicuje przedsiębiorstw dobrych przynoszących znaczne zyski od przedsiębiorstw upadających przynoszących straty. Wyniki wyceny w ujęciu majątkowym są niezależne od tego, co dzieje się poza przedsiębiorstwem, w jego otoczeniu, a co ma ogromny wpływ na jego wyniki ekonomiczne.
Podeście majątkowe obejmuje: a)metodę księgową czyli wartości skorygowanej aktywów netto b)metodę odtworzeniową c)metodę likwidacyjną Podejście dochodowe Podejście to określa wartość przedsiębiorstwa pomijając majątek przedsiębiorstwa jako źródło jego wartości, a upatruje tą wartość wyłącznie w dochodach, które w określonym czasie przedsiębiorstwo jest lub będzie w stanie przynosić. Idea podejścia dochodowego powstała w ścisłym powiązaniu z inwestowaniem, rozumianym jako lokowanie środków pieniężnych i oczekiwanymi w związku z nim korzyściami finansowymi. Wyniki wyceny przedsiębiorstwa w ujęciu dochodowym pozostają pod dużym wpływem sytuacji ekonomicznej, która zależna jest od czynników subiektywnych związanych z nim samym jak i od sytuacji gospodarczej otoczenia (koniunktury). Podejście dochodowe obejmuje: a)metodę wyceny wielorakiej  metody wyceny wg relacji cen i zysków  metody wyceny na podstawie dywidendy  inne metody mnożnikowe b)metody zdyskontowanych przepływów dochodów i zysków  metoda zdyskontowanych przyszłych przepływów pieniężnych  metoda stosowane w ocenie inwestycji UNIDO Podejście mieszane Łączy w sobie zarówno podejście dochodowe jak i majątkowe, uznając, że wartość przedsiębiorstwa jest zależna zarówno od posiadanego przez przedsiębiorstwo majątku jak i zdolności do przynoszenia i pomnażania dochodów. Podejście mieszane obejmuje: a)metody oparte na wartości netto i reputacji  metoda niemiecka  metoda anglosaksońska  metoda szwajcarska b)metody oparte na aktywach i stopie pomnażania wartości Wyboru metody dokonuje się w zależności od sytuacji ekonomiczno-finansowej spółki albo przedsiębiorstwa państwowego. Wybór metody wyceny zależy od następujących przesłanek:  określonego celu, dla którego ma służyć wycena  stanu ekonomiczno finansowego  rodzaju prowadzonej obecnie i w przyszłości działalności  kontynuacji działalności produkcyjnej w obecnym profilu w najbliższych latach,  rodzaju i struktury majątku trwałego  stanu i potencjalnych możliwości firmy do generowania zysków obecnie i w przyszłości,  zastosowania metod wyceny o różnych podejściach tj. majątkowym i dochodowym, rodzaju i jakości informacji posiadanych możliwych do uzyskania oraz prognozowanych.

9. Warunki stosowalności podejścia porównawczego.

Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

10. Istota wag w procedurze wyceny odejścia porównawczego.

Cechy rynkowe mają z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego (rynek ,lokalny - rynek mieszkań i małych obiektów handlowo-usługowych) o zasięgu dostępu w przedziale do 20km). Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenie, że wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną C min , a ceną Cmax jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych . Waga cechy jest % udziałem w ΔC. Ceny w tym przypadku należy skorygować ze względu na upływ czasu na dzień wyceny. Procedura wyceny powinna być poprzedzona, w miarę możliwości, określeniem wag cech rynkowych. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: a) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, b) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, c) na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

• Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określa się dla przyjętego rynku lokalnego, np. miasta, gminy, dzielnicy, itp. Odnoszą się też do konkretnego rodzaju nieruchomości.

11. Zasady wyboru nieruchomości porównawczych w procesie wyceny.

Podejście porównawcze w wycenie nieruchomości - procedura - Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego w niedalekiej przeszłości (około dwóch lat wstecz).

W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty, co oznacza, że transakcje kupna - sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego niezbędna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Proces wyceny wymaga zatem wnikliwej analizy rynku tego typu nieruchomości i porównywania sprzedanych nieruchomości z obiektem szacowania. Podejście porównawcze najczęściej jest używane do szacowania wartości nieruchomości lokalowych, komercyjnych oraz gruntowych przeznaczonych do zabudowy. Zasady przewidziane w tym podejściu mogą być także stosowane do określania czynszu i dochodów poza czynszowych z nieruchomości na potrzeby wyceny tych nieruchomości w podejściu dochodowym.

Algorytm postępowania przy wycenie budowli metodą porównawczą składa się z następujących etapów:

1. Opis wraz z charakterystyką lub diagnozą wycenianego budynku.
2. Wybór kilku podobnych budynków, które zostały wcześniej sprzedane i
   których ceny transakcyjne są znane lub można je ustalić.
3. Zestawianie parami budynku wycenianego z budynkami porównawczymi.
4. Wybór głównych cen porównawczych dla poszczególnych par.
5. Ocena wpływu głównych cech porównawczych na ceny transakcyjne na rynku lokalnym.
6. Określenie różnic, które zachodzą między wybranymi głównymi cechami w poszczególnych parach porównawczych.
7. Ustalenie wartości (ceny) budynku w zależności od ceny nieruchomości sprzedanej oraz różnic oraz różnic pomiędzy głównymi cechami w każdej parze porównawczej.
8. Ustalenie ostatecznej ceny uśrednionej na podstawie cen uzyskanych z porównań w parach.

W podejściu porównawczym stosuje się dwie metody: porównywania parami i metodę analizy statystycznej rynku. W obu tych metodach zakłada się, że wartość rynkowa wycenianej nieruchomości znajduje się pomiędzy cenami minimalną a maksymalną, jakie odnotowano na rynku lokalnym. W obu metodach poszukuje się cech różnicujących nieruchomości (nieruchomości są podobne, ale nigdy identyczne). Rzeczoznawca musi znaleźć te różnicujące cechy nieruchomości. Nie poszukuje wszystkich takich cech, a tylko tych, które mają istotny wpływ na ceny.

Mogą do nich należeć: lokalizacja, uzbrojenie gruntu, wielkość działki, kubatura budynku, stopień zużycia, itd. Wpływ poszczególnych cech może być różny. Oznacza to, że cechy rynkowe mają różne stopnie ważności. W metodyce wyceny przyjmuje się, że wagą cechy jest jej procentowy udział w różnicy pomiędzy ceną maksymalną a minimalną.

∆C = Cmax - Cmin.

12. Omów różnice pomiędzy wartością rynkową a wartością odtworzeniową.

Na podstawie analizy różnych określeń wartości zamieszczonych w międzynarodowych standardach wyceny, a także polskich przepisach prawnych można przyjąć generalny podział wartości na dwa podstawowe typy: • wartość rynkową, • wartość odtworzeniowa. Wartość rynkowa nieruchomości – pojęcie ekonomiczno-prawne. Według założeń ma odwzorowywać cenę konkretnej nieruchomości, możliwą do uzyskania na konkretnie oznaczonym (co do czasu i miejsca) rynku. Ustalona „wartość rynkowa nieruchomości” jest pewnym przybliżeniem. „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: • strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, • upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.” Wartość odtworzeniowa nieruchomości – jest określana, gdy wycena dotyczy nieruchomości niewystępujących na rynku. Wartość odtworzeniową stosuje się również wówczas, gdy ma ona oparcie w przepisach szczególnych, np. w przepisach regulujących obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych, a także przy określaniu wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego.

1. Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości: Wartość odtworzeniowa równa się kosztom odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji. Można zapisać ją wzorem: Wo = Wb + Wg = (Ko – SzKo) + Kzgr gdzie: Wb – wartość części składowych gruntu, Wg – wartość gruntu, Ko – koszt odtworzenia części składowych gruntu, SzKo – zużycie części składowych gruntu, Kzgr – koszt zakupu gruntu.

2. Zasady wyceny nieruchomości w podejściu dochodowym.

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, nże jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

14. Warunki stosowalności podejścia kosztowego.

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Podejście kosztowe - Podejście kosztowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Zaś za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji.

Stosując podejście kosztowe przy wycenie nieruchomości, otrzyma się jej wartość odtworzeniową. Wartość odtworzeniowa stanowić może np. podstawę do ubezpieczenia nieruchomości, a także podstawę do ustalenia odszkodowania w pewnych, prawem przewidzianych przypadkach. Art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ust. 3 przedstawia tę kwestię w sposób następujący : wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości (Won) jest równa sumie wartości rynkowej gruntu ( Wg) oraz wartości odtworzeniowej obiektów z nim związanych (Wob)

Won = Wg + Wob.

Wartość gruntu należy określić stosując zasady podejścia porównawczego na podstawie rynku nieruchomości gruntowych, nie zabudowanych. Podstawową przesłanką stosowania podejścia kosztowego jest fakt, iż wartość nieruchomości jest obliczona jako suma wartości działki gruntowej oraz wartości odtworzeniowej pozostałych składników zainwestowania. Stosując to podejście należy przyjąć założenie, że potencjalny nabywca za daną nieruchomość nie zapłaci więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, na tym samym gruncie i o podobnym stopniu zużycia obiektów budowlanych, zlokalizowanych na działce.

Miarą wartości nieruchomości jest więc koszt oszacowany z punktu widzenia potencjalnego nabywcy, a nie przedsiębiorcy budowlanego. Wartość ta zawiera koszty zakupu działki gruntu, jak i wszystkie bezpośrednie i pośrednie koszty budowy obiektów, łącznie z narzutami i zyskiem. Jakie naliczają zwykle jednostki realizując podobne przedsięwzięcia.

Do kosztów odtworzenia zalicza się również nakłady poniesione na wybudowanie urządzeń towarzyszących budynkom, koszty przygotowania i uporządkowania terenu oraz koszty opracowania dokumentacji projektowej i nadzoru budowlanego.

Stosując to podejście należy postępować zgodnie z następującą procedurą:

• oszacowanie wartości działki gruntu,
• ustalenie szacunkowego kosztu odtworzenia, kosztu zastąpienia lub kosztu likwidacji,
• oszacowania wartości zużycia budynku,
• obliczenia wartości odtworzeniowej zainwestowania na czas szacowania,
• obliczenie ostatecznej wartości odtworzeniowej nieruchomości.

W podejściu kosztowym wartość jest ustalana poprzez określenie kosztów odtworzenia nieruchomości w takiej samej technologii lub funkcji w tym samym miejscu i w takim samym stopniu zużycia. Wartość nieruchomości w podejściu kosztowym ustala się według wzoru.

Podejście to zalecane jest do wyceny nieruchomości, na które nie ma popytu na rynku i na które w konsekwencji nie trafiają na rynek lub są sprzedawane bardzo rzadko. W warunkach polskich będzie ono zastosowane m.in. do ustalenia odszkodowań za straty wynikające z klęsk żywiołowych lub do ustalenia wartości nieruchomości w okolicznościach szczególnych.

15. Zasady powszechnej taksacji nieruchomości.

Powszechna taksacja nieruchomości ma na celu ustalanie wartości katastralnej nieruchomości. Wartość katastralna, określana też jako wartość fiskalna daje podstawy do ustalenia opodatkowania podatkiem od nieruchomości, który każdy właściciel ma obowiązek zapłacić. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących. Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej, a także w celu sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, wykonują rzeczoznawcy majątkowi. Wartości katastralne, ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zachowywać zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny. Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także w zakresie określonym niniejszą ustawą albo przepisami odrębnych ustaw, przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości. Powszechną taksację nieruchomości przeprowadza się okresowo. W okresie pięciu lat od zakończenia taksacji lub poprzedniej kontroli taksacji dokonuje się kontroli wartości katastralnych wszystkich nieruchomości, dla których tę wartość ustalono. Kontrola ta obejmuje coroczną kontrolę wartości katastralnych co najmniej 20 % powierzchni nieruchomości na kolejno wybranych obszarach w granicach każdej gminy. Sprawdzenie aktualności wartości katastralnych wpisanych w katastrze nieruchomości następuje przez porównanie z cenami uzyskiwanymi w obrocie nieruchomościami oraz wartościami nieruchomości zawartymi w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. Przy kontroli stosuje się metody analizy statycznej. Wyniki kontroli taksacji przekazuje się do dnia 31 marca każdego roku właściwym terytorialnie gminom. Do celów taksacji wyodrębnia się dwa rodzaje gruntów:

• grunty zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę, a także grunty przeznaczone na inne cele niż rolne i leśne;
• grunty rolne i leśne.

16. Dokumentacja wyceny nieruchomości – operat szacunkowy. Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartość nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: • określenie nieruchomości i zakresu wyceny, • określenie celu wyceny, • podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, • ustalenie daty określenia wartości nieruchomości, • opis stanu nieruchomości, • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów, • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, • wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości. Czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego, polegają na: • potwierdzeniu aktualności operatu szacunkowego, • opiniowaniu operatu szacunkowego, • ocenie prawidłowości wycen. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził (art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.). Przez opiniowanie operatu szacunkowego rozumie się czynności rzeczoznawcy lub rzeczoznawców majątkowych w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego przez innego lub innych rzeczoznawców, a mające na celu analizę formalno-prawną, oraz zajęcie stanowiska, co do: • jego zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi, w tym co do kompletności opracowania, • przydatności tego operatu dla celu, w jakim został on sporządzony, lub miałby być wykorzystany. Pod pojęciem oceny rozumie się dokonywane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych badanie prawidłowości wycen w razie wystąpienia istotnych rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości, określonej w różnych operatach szacunkowych. Ocena może być również dokonana w przypadku, gdy względem danej nieruchomości został sporządzony tylko jeden operat szacunkowy (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Operat szacunkowy jest wynikiem wyceny nieruchomości, czyli jest “produktem” działań rzeczoznawcy majątkowego. Jest on dowodem wykorzystywanym w sprawach, dla których został sporządzony. Z tego powodu jego forma i treść powinny być ujednolicone, niezależnie od tego w jakim regionie naszego kraju i przez jakich rzeczoznawców majątkowych wyceny są wykonywane. Tym celom służą regulacje prawne zamieszczone w części trzeciej rozporządzenia. Określają one treść merytoryczną operatu szacunkowego, jego formę, klauzule lub wnioski zamieszczone w operacie, rodzaje analiz i obliczeń w operacie zapisanych oraz formę wyciągów z operatów szacunkowych. Operat musi obrazować całe postępowanie przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego, w wyniku którego zostanie określona wartość nieruchomości. Sposób jego sporządzenia świadczy o staranności autora operatu, w wyniku czego budzi zaufanie do wyniku wyceny.
17. Omów istotę nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Jeśli chodzi o zabezpieczenia kredytów hipotecznych, to zabezpieczenie takie może stanowić między innymi nieruchomość, a raczej wartość tej nieruchomości. Wartość nieruchomości może stać się zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Bank uznaje za wartość nieruchomości stanowiąca zabezpieczenie i zwraca uwagę na aktualną rynkową wartość danej nieruchomości, ale tylko w przypadku, kiedy to ani jeden z celów kredytu nie jest przeznaczony na remont. Docelowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Kredyt może być zabezpieczony nawet na kilku nieruchomościach, należących do kredytobiorcy lub osób trzecich. Hipoteka pozwala bankowi dochodzić praw do nieruchomości, nawet jeśli nastąpi zmiana właściciela nieruchomości. Kiedy kredyt zostanie spłacony w całości, bank wystawi pismo - zezwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości. Wykreślenie hipoteki przez sąd, to zgodnie z umową kredytową, ostatni etap współpracy z bankiem. Banki wymagają także cesji z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. W okresie przejściowym, czyli do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej banki stosują różnorodne zabezpieczenia przejściowe takie jak: ubezpieczenie kredytu, podwyższone oprocentowanie, weksel własny in blanco itp. Hipoteka to wpis wierzytelności do księgi wieczystej danej nieruchomości, który daje bankowi prawo dochodzenia roszczeń z tej nieruchomości przed wierzycielami osobistymi osoby będącej właścicielem nieruchomości.

18. Wpływ ustaleń planu miejscowego na wartość nieruchomości.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - gminny przepis ustalający przeznaczenie terenu (funkcje) oraz zasady jego zagospodarowania. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Plan miejscowy stanowi podstawę do wydawania zaświadczeń o przeznaczeniu terenu (np. przeznaczenie pod funkcję usługową bądź mieszkalną), a także różnorodnych decyzji odnośnie do wykonywania obiektów budowlanych, odbudowy tych obiektów, ich nadbudowy, rozbudowy i zmiany sposobu użytkowania Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) stanowi podstawę planowania przestrzennego w gminie. Zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest aktem prawa miejscowego. Przy sporządzaniu planów miejscowych wiążące są ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, pod rygorem nieważności planu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest, obok studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy, aktem planowania przestrzennego; nieobowiązkowy aczkolwiek mający przymiot prawa miejscowego, a zatem powszechnie obowiązujący (w ramach danej jednostki terytorialnej); może być podstawą do wydania decyzji administracyjnej; sporządzany dla części terytorium; sporządzany przez wójta (w gminach wiejskich), burmistrza (w miejskich lub miejsko-wiejskich) bądź prezydenta miasta (w miastach liczących powyżej 100 000 mieszkańców lub stosujących historyczne nazewnictwo), zaś uchwalany przez radę gminy (radę miasta); składa się z dwóch części: tekstowej i graficznej.

19. Procedury wyceny nieruchomości dla potrzeb naliczania opłaty planistycznej i adiacenckiej. Kiedy naliczana jest opłata planistyczna? Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy zagospodarowaniu przestrzennym gmina pobiera jednorazową opłatę planistyczną wyłącznie wtedy gdy, w następstwie jej działań planistycznych (sporządzenie albo zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) wystąpi wzrost wartości nieruchomości będących przedmiotem zbycia. Oznacza to, iż w przypadku dokonywania po wejściu w życie planu miejscowego lub jego zmiany, jednakże nie później niż w okresie 5 lat od dnia, w którym plan ten lub jego zmiana weszły w życie, czynności prawnych polegających na przeniesieniu własności nieruchomości lub przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddaniu jej w użytkowanie wieczyste, gmina ma obowiązek naliczenia w drodze decyzji opłaty bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego (art. 37 ust. 6 ustawy). Opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 2008 r. Nr 50, poz. 291, Nr 67, poz. 411, Nr 70, poz. 416 i Nr 180, poz. 1112) albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania “Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (Dz. U. Nr 64, poz. 427 oraz z 2008 r. Nr 98, poz. 634 i Nr 214, poz. 1349). W przypadku zbycia przez następcę nieruchomości przekazanych przez rolnika przepisy o opłacie, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio. Co stanowi podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej? Art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.), reguluje kwestie dotyczące podziału nieruchomości, min. dla wydzielenia działki gruntu pod drogi publiczne. Zgodnie z art. 98a, w przypadku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, organ administracji publicznej, tj.: wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką. Ustawodawca określa także inne sytuacje naliczenia opłaty adicenckiej. Możliwe to jest w przypadku: • scalania nieruchomości • budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Ze względu na odmienny charakter i formę pobierania opłat, opłata planistyczna nie stanowi podstawy naliczenia w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawodawca nie normuje prawa zbycia nieruchomości, która to jest podstawą naliczenia opłaty planistycznej. Zbycie nieruchomości uregulowane jest przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przeprowadzane jest w trybie art. 36 i 37 tejże ustawy. Przepisy prawa o gospodarce nieruchomościami wyliczają jedynie sytuacje dotyczące naliczenia opłaty adiacenckiej.

20. Zasady ustalania opłat adiacenckich.

21. Art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.), reguluje kwestie dotyczące podziału nieruchomości, min. dla wydzielenia działki gruntu pod drogi publiczne. Zgodnie z art. 98a, w przypadku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, organ administracji publicznej, tj.: wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką. Ustawodawca określa także inne sytuacje naliczenia opłaty adicenckiej. Możliwe to jest w przypadku: • scalania nieruchomości • budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Ze względu na odmienny charakter i formę pobierania opłat, opłata planistyczna nie stanowi podstawy naliczenia w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawodawca nie normuje prawa zbycia nieruchomości, która to jest podstawą naliczenia opłaty planistycznej. Zbycie nieruchomości uregulowane jest przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przeprowadzane jest w trybie art. 36 i 37 tejże ustawy. Przepisy prawa o gospodarce nieruchomościami wyliczają jedynie sytuacje dotyczące naliczenia opłaty adiacenckiej.

22. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i trwałego zarządu, tryb, forma, aktualizacja. Użytkowanie wieczyste - specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. Zostało wprowadzone 14 lipca 1961 r. ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Aktualnie reguluje je tytuł II księgi drugiej kodeksu cywilnego. Konstrukcją nawiązuje luźno do wywodzącej się z prawa rzymskiego dzierżawy wieczystej i charakterystycznej dla prawa feudalnego własności podzielonej. Ratio legis wprowadzenia użytkowania wieczystego była zasada panująca w PRL, że nieruchomości gruntowe w miastach powinny być własnością państwa. Do 1989 r. użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach. Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Prawo powstaje w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Oddający w użytkowanie pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę roczną od użytkownika. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli sprzedać je, obciążać, zapisać w testamencie. Podlega ono egzekucji. Użytkownik wieczysty ma pełne prawo własności do budynków postawionych na gruncie. Przysługuje mu również prawo do żądania, przed zakończeniem umowy, przedłużenia użytkowania wieczystego na kolejne okresy od 40 do 99 lat. Właściciel może odmówić wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny. Zastrzeżenie to ze względu na historyczną zmienność “interesu społecznego” może stanowić potencjalne zagrożenie dla prawa. Kolejnym ograniczeniem użytkowania wieczystego jest możliwość jego rozwiązania, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Po upadku PRL rozpoczęła się dyskusja nad zasadnością utrzymywania konstrukcji prawnej, której zamysłem była ochrona własności państwa i przydatnością użytkowania wieczystego. Obrońcy istnienia tego prawa jako główny argument podnoszą, że istnienie prawa użytkowania wieczystego stymuluje obrót gruntami gdyż użytkownicy wieczyści nie muszą płacić ceny nieruchomości jak w przypadku zakupu, lecz tylko roczne opłaty. Pierwsza z tych opłat, zgodnie z obowiązującą Ustawą o gospodarce nieruchomościami stanowi równowartość 15 – 25% ceny nieruchomości. Wartość tego ułamka ustala właściciel nieruchomości. Jest ona płatna jednorazowo, najpóźniej do dnia zawarcia umowy notarialnej. Opłaty roczne w następnych latach, są zdefiniowane ustawowo i wynoszą od 0,3 - 3% ceny nieruchomości, w zależności od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Termin płatności opłat rocznych upływa z końcem marca każdego roku. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszczają aktualizację opłat rocznych, nie częściej niż raz w roku, jeżeli ulegnie zmianie wartość nieruchomości. Obrońcy podnoszą również, że podobne konstrukcje prawne istnieją w innych państwach (Francja, Niemcy, USA, Szwecja)[potrzebne źródło]. Obawy społeczne związane z projektami reprywatyzacji i zbliżającym się wstąpieniem Polski do Unii Europejskiej spowodowały uchwalenie w 1997 r. ustawy umożliwiającej przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na wniosek użytkownika złożony do 31 grudnia 2000 (w 2001 r. możliwość złożenia wniosku przedłużono o 2 lata). Obawy co do użytkowania wieczystego nasiliły się w okresie akcesji Polski do Unii Europejskiej. Zwolennicy likwidacji podnosili, że istnienie użytkowania wieczystego zamiast własności stwarza niepewność dla użytkowników wieczystych na Ziemiach Odzyskanych w przypadku roszczeń właścicieli niemieckich sprzed 1945 r. 29 lipca 2005 r. została wprowadzona ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z jej postanowieniami o przekształcenie mogą ubiegać się osoby fizyczne (lub ich następcy prawni) będący użytkownikami wieczystymi: nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami, albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę, oraz nieruchomości rolnych. O przekształcenie mogą się ubiegać również osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Wszystkie te osoby mogą składać wnioski o przekształcenie do dnia 31 grudnia 2012 roku. Z zasadami ustawy z 29 lipca 2005 r. nie zgadzają się samorządy terytorialne, w szczególności gminy, którym poprzez przekształcenie odbierane jest prawo własności nieruchomości. W konsekwencji przepisy regulujące ww. przekształcenie praw zostały zaskarżone przez niektóre gminy do Trybunału Konstytucyjnego. Trwały zarząd - regulowana przez prawo administracyjne prawna forma władania nieruchomością państwową lub samorządową przez państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nie mającą osobowości prawnej. W przypadku własności prywatnej uprawnienia właścicielskie wykonuje z zasady sam właściciel, a powierzenie ich wykonywania innej osobie następuje poprzez ustanowienie prawa rzeczowego albo stosunku obligacyjnego. Inaczej jest w przypadku własności przysługującej podmiotom prawa publicznego - państwu (które w obrocie cywilnoprawnym występuje jako Skarb Państwa) i jednostkom samorządu terytorialnego. Uprawnienia właścicielskie podmiotów publicznoprawnych wykonują z reguły nie one same, lecz ich jednostki organizacyjne. Należy tu podkreślić, że nie chodzi o państwowe i samorządowe (komunalne) osoby prawne, które same są właścicielami nieruchomości, lecz o państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, które nie mogą być właścicielami, ponieważ nie mają osobowości prawnej. W celu umożliwienia takiej jednostce prawidłowego gospodarowania nieruchomością należało uregulować prawa i obowiązki związane z tym władaniem, przede wszystkim określając zakres odpowiedzialności takiej jednostki wobec organu reprezentującego właściciela oraz jej uprawnienia w stosunku do posiadanej nieruchomości. Ponieważ nie mogą tu wchodzić w rachubę żadne prawa rzeczowe ani obligacyjne regulowane przez prawo cywilne, formy prawne tego władania uregulowano w prawie administracyjnym. Prawna regulacja władania nieruchomościami przez państwowe jednostki organizacyjne - różnie zwane i mające w różnych okresach różny status - przechodziła w czasach PRL ciągłą ewolucję: • art. 3 dekretu z dnia 26 kwietnia 1949 r. o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych (Dz. U. Nr 27, poz. 197 z późn. zm.) przewidywał oddawanie nieruchomości państwowych w zarząd i użytkowanie; • rozporządzenia wydawane przez Radę Ministrów na podstawie art. 57 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. Nr 17, poz. 70 z późn. zm.) przewidywały wyłącznie przekazywanie nieruchomości w użytkowanie; • art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach przewidywał przekazywanie „jednostkom państwowym i organizacjom społecznym" „terenów państwowych" w użytkowanie; • art. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1985 r. Nr 22, poz. 99 z późn. zm.) różnicował formy władania nieruchomościami w zależności od władającej jednostki i precyzował, że „grunty państwowe" mogą być oddawane państwowym jednostkom organizacyjnym w zarząd, a organizacjom społecznym - w użytkowanie; • nowela do tej ustawy – z dnia 29 września 1990 r., obowiązująca od 5 grudnia 1990, jako jedyną formę władania nieruchomościami przez państwowe jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej pozostawiła zarząd; • w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 21 sierpnia